קצת לפני המשבר הפיננסי של 2008-2009 הבנקים המרכזיים הורידו את הריבית לשפל של קרוב לאפס. מאז, 13 שנה, הריביות עדיין אפסיות. אם תיק השקעות מאוזן מסורתי כולל בתוכו חלק שמושקע באיגרות חוב ובפיקדונות, הרי שבעולם של ריבית אפס, השקעה באפיקים האלה מניבה אפס ולכן האטרקטיביות של השקעות אלו יורדת. הכספים שמתפנים מנותבים למקומות עם סיכון גבוה יותר ושבהם המחירים לא נקבעים חד-צדדית על ידי הממשלה – ונדל”ן הוא אפיק מרכזי כזה. וככל שהביטחון בכך שהריבית תמשיך להיות נמוכה חזק יותר – כך התמריץ להשקיע בענפים כמו נדל”ן גדול יותר. 13 שנה הם כנראה פרק הזמן הארוך ביותר אי פעם שבה הריבית נשארה אפסית, ועל הרקע הזה קל להבין איך מחירי הנדל”ן עולים בהתמדה.

כשיש משברים או כשמתרחשים אירועים שליליים שקשה לאמוד את משכם ועומק השפעתם, משקיעים נוטים לסוגים מסוימים של אפיקי השקעה שבהם הם רואים מקלט פיננסי. זהב הוא אפיק אחד, מניות דפנסיביות הן אפיק אחר. נדל”ן הוא אפיק מרכזי בקבוצה הזו. כשמתפרצת מגיפה קטלנית, כשאחרי שנתיים אנחנו עדיין סופרים גלי הדבקה למרות שיש כבר חיסונים ושהשגרה של וריאנטים הופכת לציפייה לווריאנטים, האי ודאות בשיא והתרופה לה היא בטון, ברזלים וזכוכית. נדל”ן הוא נכס פיזי, ומוחשי ומספק הגנה, גם פסיכולוגית, מפני מכות.

אם מחירי הבתים היום כל כך גבוהים – אז זה אומר שפעם הם היו זולים, לא? התשובה היא חד משמעית כן: בעוד שב-1984 מחירה של דירה ממוצעת היה כ-60 חודשי שכר ממוצע, הרי שכיום נדרשים כ-150 חודשי שכר. אם מניחים שסטנדרט הבנייה השתפר מאוד מאז, אזי שהעלייה היתה גדולה עוד יותר.

ובסביבה שבה המחירים עולים ועולים, קבוצת האנשים שעדיין יכולים להשקיע באפיק הזה הולכת ומצטמצמת וכמות הכסף שצריך כדי להישאר במשחק הולכת וגדלה. אלה שנשארים במשחק רואים עלייה חדה במחיר הנכסים שלהם – ואלה שלא צוברים פיגור. הפיגוריםהללו הם האי שוויון הכלכלי והם נגרמים כי העשירים קונים דירות, מייקרים אותם ודוחקים החוצה את אלה שיש להם פחות – וחוזר חלילה.

העלייה הזו במחירי הדירות הרי לא אופיינית לישראל בלבד – היא מתרחשת בעוד מדינות מערביות. ומה שמשותף לכולן הוא האי שוויון הכלכלי העמוק והמעמיק.

ממשלת נתניהו הרביעית הייתה הממשלה הראשונה שנכנסה ברצינות לעובי הקורה של משבר הנדל”ן ותוכנית הדגל שלה, שנוהלה על ידי שר האוצר אז משה כחלון, היתה “מחיר למשתכן”. התוכנית ריכזה הרבה משאבים – כספיים וניהוליים – אבל כשלה: במשך כשנתיים וחצי, מתחילת 2017 ועד אמצע 2019, מדד מחירי הדיור התמתן, אבל אז שב לעלות – ממאי 2019 ועד כה הוא עלה בכמעט 15%, או כ-30% מאז שממשלה זו הושבעה.

אותם חלקים באוכלוסייה שלא יכולים יותר לקנות דירות לא מפסיקים לחיות וגם גרים בבתים בכל זאת. אלא שבמקום לקנות אותם – הם שוכרים אותם. למה דמי השכירות לא שקולים למשכנתא? פשוט מאוד: כשקונים דירה חייבים הרבה הון עצמי, מה שליותר ויותר שכבות באוכלוסיה אין. אבל כששוכרים – אין דרישה כזו ולכן קל הרבה יותר לשכור מאשר לקנות.

במידה מסוימת יש היגיון כלכלי עמוק יותר בשכירות כי היא מסירה את “נטל” שיקול ההשקעה – היא מאפשרת הפרדה בין השאלה “איפה כדאי לי לקנות דירה” לבין השאלה “איפה אני רוצה לגור”. מצד שני היא מכילה סיכון כלכלי גדול כי דירות הן כמו חיסכון כפוי שמעניק לרוכשים ביטחון וגמישות כלכליים לקשיים שעשויים להגיע: מי שמאבדים את מקום עבודתם ויש להם דירה בשווי 2 מיליון שקל מצבם טוב יותר ממי שמאבדים את מקום עבודתם ואין להם נכס בשווי כזה.

מה יקרה למחירי הדירות ומניות הנדל”ן? פשוט: אם תהיה ציפייה להמשך מדיניות הריבית הנמוכה, אם רמת האי ודאות ביחס לקורונה לא תקטן ואם הממשלה לא תגבש תוכנית יעילה להורדת המחירים וגם תמשיך להיות אדישה לנזקי האי שוויון הכלכלי – סביר שאלה וגם אלה ימשיכו לעלות. אינפלציה ופגיעה בפעילות הכלכלית כתוצאה מבעיות שרשרת האספקה – שני איומים טריים יחסית – דוחפות באותו הכיוון.

המידע המוצג מסופק ע”י קבוצת קסם (להלן: “קסם”) מקבוצת אקסלנס השקעות בע”מ (להלן: “אקסלנס”) כשירות לקוראים למטרות אינפורמציה בלבד ואינו מהווה תחליף לייעוץ השקעות או שיווק השקעות בידי בעל רישיון עפ”י דין המתחשב בנתונים ובצרכים של כל אדם ואין באמור משום הבטחת תשואה או רווח. אין לראות באמור הצעה או ייעוץ לרכישה ו/או מכירה ו/או החזקה של ניירות הערך ו/או הנכסים הפיננסים הקשורים למידע המוצג. אין לראות באמור מידע שלם וממצה של כל ההיבטים הכרוכים בנושא. לחברות מקבוצת אקסלנס וקסם יש עניין במידע המוצג. המידע האמור מבוסס על הנחות ועשוי להשתנות מעת לעת. במידע עשויות ליפול טעויות וכן לחול שינויי שוק. הנתונים נכונים למועד פרסומם.