נתונים ומגמות שכדאי להכיר על שוק הדירות בישראל
כאשר מדברים על מחירי הדירות הגואים בישראל הדיון נודד בדרך כלל לשאלת הריבית הנמוכה, המיסים הגבוהים ואוזלת ידה של הממשלה בהפשרת קרקעות. אבל לצד אלו חשוב להכיר עוד כמה זרמי עומק שמעודדים את מחירי הדירות. שוק הדיור בישראל קיבל באחרונה כותרות רבות כשהתברר שבמהלך 2021 עלו מחירי הדירות בארץ בכ-15%. ההתייקרות החדה שהתרחשה בעיצומה של מגפת הקורונה שבמהלכה רבים איבדו את מקום פרנסתם, הפתיעה רבים. אבל עד כמה בעצם צריך להיות מופתעים? כאשר חופרים קצת לעומק ניתן לראות שלעליית מחירי הדירות בישראל יש לא מעט יסודות כלכליים מוצקים. בראשן ניתן למנות את הצמיחה העקבית בתוצר הלאומי (תמ”ג), הגידול המהיר יחסית באוכלוסייה, הגידול שחל בשכר הריאלי, והביטחון הגובר של הבנקים בכושר ההחזר של נוטלי המשכנתאות. הנתונים הדמוגרפיים והכלכליים ימשיכו לתגבר את הביקוש לדירות גם בשנים הקרובות, והם עשויים למתן את ההשפעה השלילית שצפויה להגיע עקב העלאת הריבית המתוכננת במשק לחודשים הקרובים.
- 1
צד הביקוש: עליית שכר ריאלי
כאשר מדברים על מחירי הדירות במדינה מסוימת צריך להתחיל תמיד מהנתון הבסיסי והחשוב ביותר: מהי יכולת הקניה של האוכלוסייה המקומית. בין 2011 ל-2022 השכר הממוצע בישראל קפץ בכ-46%, מכ-8,200 שקלים לכ-12,000 שקלים. הקפיצה הזו התרחשה בתקופה שבה השכר בחלק ממדינות המערב דווקא נשחק. קפיצת השכר בישראל מתרחשת בגלל שורה של גורמים. העיקרי בהם הוא ההתפתחות המהירה של תעשיית ההייטק שמתאפיינת במשכורות גבוהות במיוחד. נכון לחודש אפריל 2022 לפי נתוני למ”ס, השכר הממוצע בענף ההייטק עמד על כ-30 אלף שקלים – כמעט פי 3 מהשכר הממוצע. בתוך ההייטק, השכר של מהנדסים וחוקרים גבוה אף יותר. שכר ממוצע של איש מו”פ כבר מתקרב לרמה של 40 אלף שקלים בחודש. עליית שכר ריאלית (מעבר לגובה האינפלציה) מעודדת מאוד את הביקוש לדירות – הן לקניה והן לשכירות. אם נניח ששליש מהשכר בישראל הולך לדיור, אזי עובד מו”פ ישראלי שמקבל שכר נטו של כ-27 אלף שקל יכול להקדיש 9,000 שקל לדמי שכירות או להחזר חודשי של המשכנתא – גידול של כ-50% על פני 10 שנים.
צד הביקוש: עליית שכר ריאלי - 2
צד הביקוש: משכנתאות
נכון לתחילת 2022, סכום משכנתא ממוצעת שנלקחת בבנקים ישראליים לצורך רכישת דירה עומד על כמיליון שקלים. לשם השוואה, בתחילת 2020 עמד הסכום הזה על כ-800 אלף שקלים בלבד. ב-2012 לקחה משפחה ממוצעת סכום של כ-600 אלף שקל בלבד. מדובר בגידול של כ-25% בשנתיים וכ-66% על פני 10 שנים. אורך חיי המשכנתא גדל גם הוא. בשנת 2022 הישראלים פורסים את תשלומי המשכנתא על פני 24 שנים בממוצע. לפני 10 שנים הם פרסו את המשכנתא שלהם על פני 20 שנה. הפריסה מאפשרת לקחת משכנתאות גדולות יותר ולקנות דירות יקרות יותר, מבלי שהדבר ישפיע כמעט על ההחזר החודשי. גם הריבית הנמוכה עזרה בכך כמובן. משכנתא של מיליון שקל שנפרסת ל-20 שנים ונלקחת בריבית של 3% לשנה נפרטת להחזר חודשי של כ-5,500 שקל בחודש. פריסת אותה משכנתא ל-25 שנים מקטינה את ההחזר החודשי ל-4,800 שקל. פריסה ל-30 שנה מקטינה את ההחזר ל-4,200 שקל בחודש. הארכת תקופת ההחזר והגידול בסכומי המשכנתא מאפשרים לרוכשים לרכוש דירות גדולות ויקרות יותר. הם גם מעידים על הביטחון הגובר של הבנקים בכושר ההחזר של לקוחותיהם. זהו ביטחון שמתבסס בעיקר על הגידול הצפוי בשכר הריאלי, במיוחד בקרב אוכלוסיית העובדים בהייטק שמתרכזת ברובה במרכז הארץ.
צד הביקוש: משכנתאות - 3
צד הביקוש: גידול דמוגרפי
בישראל האוכלוסייה צומחת מהר יותר מאשר ברוב מדינות המערב. גידול האוכלוסייה בישראל מתרחש בשל שלושה גורמים עיקריים: שיעור ילודה גבוה, מאזן הגירה חיובי (יותר עולים לישראל מאשר יורדים ממנה) ועליה בתוחלת החיים. תוחלת החיים הממוצעת בישראל עומדת כיום על 83.5 שנים – מקום 5 בעולם. שיעור הילודה בישראל עומד על 3.1 ילדים לאשה. זהו השיעור הגבוה ביותר במדינות OECD. בשנת 2021 היו בישראל כ-184 אלף לידות, מול כ-50 אלף איש שנפטרו. מספר העולים לישראל ב-2021 עמד על כ-27 אלף איש. העלייה לישראל נובעת ממניעים ציוניים, דתיים וכלכליים. לדוגמא, ההגירה הגדולה ממדינות בריה”מ לשעבר בתחילת שנות ה-90′ נבעה בעיקרה ממניעים כלכליים. נכון למאי 22′ חיים בישראל כ-9.5 מיליון איש. 74% הם יהודים, 21% ערבים, ו-5% בני דתות או לאומים אחרים. לשם השוואה, בשנת 2011 חיו בישראל כ-7.8 מיליון איש. מדובר בגידול של כ-2% בממוצע לשנה, או תוספת של כ-170 אלף איש בשנה. הגידול באוכלוסייה מייצר כמובן גידול מתמיד בביקוש לדירות ומצריך את המדינה להקצות משאבי קרקע ולהקים תשתיות כדי לסייע בבניית עשרות אלפי דירות חדשות בשנה.
צד הביקוש: גידול דמוגרפי - 4
צד ההיצע: התחלות בניה
אם מניחים שבדירה ממוצעת בישראל חיים כ-3 דיירים, גידול של 170 אלף איש בשנה מייצג ביקוש של כ-55 אלף דירות בשנה. ולכן כדי לשמור על איזון בין היצע לביקוש נדרשת המדינה להתחיל בכל שנה בבנייתן של כ-55-60 אלף דירות חדשות. אז מה מראים הנתונים? בשנת 2014 החלו להיבנות בישראל כ-47 אלף דירות חדשות. מדובר במספר נמוך מדי בהשוואה לצרכי האוכלוסייה בישראל. בשנים 2015-2020 החלו להיבנות בכל שנה בין 53 ל-55 אלף דירות. המספר הזה מייצג פחות או יותר את הרף התחתון תוספת הביקוש שנובעת מסיבות דמוגרפיות. בשנת 2021 חלה קפיצה של כ-14% במספר התחלות הבניה ומספרן הגיע לכ-63 אלף. המספר הזה עדיין מייצג את הגידול הטבעי של האוכלוסייה. הוא לא מייצר מספיק היצע שיסייע להפחתת מחירי הדיור. על מנת שהיצע הדירות יגדל בקצב מהיר יותר ישראל נדרשת להאיץ את קצב ההתחלה של בניית דירות חדשות. כדי לעשות זאת צריכה המדינה להוציא לשוק יותר קרקעות לבניה, לסייע בהפשרת קרקעות לבניה של גורמים פרטיים, ולהאיץ את עבודות התכנון הנדרשות כדי להקים שכונות חדשות בערים קיימות.
צד ההיצע: התחלות בניה - 5
כמה חודשי עבודה קונים לנו דירה?
כדי להשוות את יוקר הדירות במדינות שונות נהוג להשוות את מספר חודשי המשכורת הנחוצים כדי לקנות דירה. באופן הזה ניתן לראות באלו מדינות הדירות יקרות יותר באופן יחסי לעושרה של האוכלוסייה. נכון לפברואר 22′ מחיר דירת 4 חדרים מממוצעת בישראל עמד על כ-1.76 מיליון שקל. המחיר הזה מייצג 146 חודשים של משכורת ממוצעת (12 אלף שקל). לשם השוואה, במדינות המערב מספר חודשי המשכורת הנחוצים לקניית דירה עומד בממוצע על 70. לכאורה, הנתון הזה מעיד שמחירי הדירות בישראל יקרים פי 2 מאשר במערב. אבל זה לא כל הסיפור. ניקח למשל את תל אביב, חוד החנית במחירי הדירות. בתל אביב דירת 4 חדרים ממוצעת עולה כ-3.25 מיליון שקל. לפי נתוני הביטוח הלאומי, השכר הממוצע לשכיר בתל אביב עמד ב-2019 על כ-16 אלף שקל בחודש. כיום הוא כבר נע סביב 18 אלף שקל. כלומר, מספר חודשי המשכורת הדרושים לעובד תל אביבי כדי להגיע לדירה בעיר כבר מתקרב ל-180.
כמה חודשי עבודה קונים לנו דירה? - 6
למה חדרה וגדרה הן בעצם ניו ג'רזי?
תל אביב היא עיר ש”נכבשה” זה מכבר על ידי חברות הייטק שהשכר הממוצע בהן מגיע ל-30 אלף שקל בחודש. עבור שכיר בחברת הייטק תל אביבית מדובר רק ב-108 חודשי עבודה כדי להגיע לדירה. ועבור עובדי מו”פ שמשתכרים 40 אלף שקל בחודש מדובר כבר ב-80 חודשי עבודה “בלבד”. בתל אביב חיים גם הרבה בעלי עסקים ועצמאים שמשכורתם גבוהה משמעותית מהשכר הממוצע בארץ והם יכולים להרשות לעצמם את יוקר המחייה ומחירי הדירות של אזור המרכז. לכן ההשוואה של מחירי הדירות בישראל לעולם המערבי בכללותו מבלבלת מאוד. את תל אביב צריך להשוות בעצם עם מרכזים עירוניים תוססים כמו ניו יורק, סן פרנסיסקו, פאריז ולונדון. יישובים במרחק של שעה נסיעה מתל אביב הם בעצם כמו פרבר שלה. את מחירי הדיור בין חדרה לגדרה צריך להשוות למחירים בברוקלין, קונטיקט וניו ג’רזי. רק כך נוכל אולי לקבל מושג טוב יותר עד כמה יקר הדיור בישראל לעומת מדינות אחרות.
המידע המוצג מסופק ע”י קבוצת קסם (להלן: “קסם”) מקבוצת אקסלנס השקעות בע”מ (להלן: “אקסלנס”) כשירות לקוראים למטרות אינפורמציה בלבד ואינו מהווה תחליף לייעוץ השקעות או שיווק השקעות בידי בעל רישיון עפ”י דין המתחשב בנתונים ובצרכים של כל אדם ואין באמור משום הבטחת תשואה או רווח. אין לראות באמור הצעה או ייעוץ לרכישה ו/או מכירה ו/או החזקה של ניירות הערך ו/או הנכסים הפיננסים הקשורים למידע המוצג. אין לראות באמור מידע שלם וממצה של כל ההיבטים הכרוכים בנושא. לחברות מקבוצת אקסלנס וקסם עשוי להיות עניין במידע המוצג. המידע האמור מבוסס על הנחות ועשוי להשתנות מעת לעת. במידע עלולות ליפול טעויות וכן לחול שינויי שוק. הנתונים נכונים למועד פרסומם.
למה חדרה וגדרה הן בעצם ניו ג'רזי?